设为首页 加入收藏
当前位置:主页 > www.703111.com > 正文阅读

向松祚:房价暴跌是妄想 永远涨下去也是妄想

发表日期:2021-09-12 00:48  作者:admin  浏览:

  近日,继杭州等地出现楼市降价“第一枪”后,许多人纷纷断言,中国房地产市场即将面临剧烈震荡,甚至会出现崩盘的可能。然而,在上周,京津冀一体化方案的消息传出后,许多投资者又加入了抢购河北保定等地房产的大潮,在这些“冷热交替”的形势下,到底中国楼市的现状是什么,作为投资者或是普通市民,又该如何理性看待当前楼市的变化?农业银行首席经济学家、央视财经特约评论员向松祚先生,在近期的一场采访中,与我们分享了他的观点。

  我上次说,中国的房地产市场进入了神经敏感期,现在又进入到郁闷狂躁期。每天各种议论就是说什么崩溃、拐点、暴涨等各种言论,在这个时期更需要理性的分析。就房价而言,我的判断非常简单,尽管不会出现所谓的暴跌,但是周期性的调整,也就是说涨幅的回落,甚至整体的一个开始调头向下,开始下降,应该是一个必然的趋势。现在整个房地产市场出现了三个失衡,哪三个失衡呢?一个是供需的失衡,就是说在某些地方确实出现了供给大于需求的状况。第二个是区域性的失衡,确实某些地方出现了鬼城,出现了房子卖不出去,特别是一些不太适合人居的城市,或者说经济发展水平落后于房地产开发水平的一些城市。第三个失衡就债务失衡,很多房地产公司债务这些年扩张太高。

  客观来讲,关于房地产市场,要给一个具体的答案不那么容易。因为房地产,我们刚才讲的是一个平均的状况,对于具体的,现在手中有房子的人,这个房子是不是会下降,要看你的地段,要看你所在的那个城市,要看你所理想的投资回报率。比如说现在投资回报率,你几年前买的,已经赚了50%,甚至一倍了,实际上现在应该是一个时机,你可以出手了。为什么?因为不可能一个人投资可以从低点到高点,你都能够赚到,抱有这种愿望的人,未来你会落空。所以我的建议非常明确,就说已经有了一个很好的投资回报的投资人,那你现在该卖房子,落袋为安,现金为王。www.38616.com

  至于刚需,那当然是另外一码事。刚需什么时候都可以买,因为你本身要居住。现在这个迹象,从银行体系监测的数据,就是新房、二手房的成交量都在下降,这是一个趋势。第二个,确实现在银行对房地产的贷款比较谨慎,比较慎重,这当然也是监管部门的一个要求。所以你要指望,未来银行还会在更多的信贷来支持房价,我觉得这个想法也是不现实的。再有,随着越来越多的开发商在降价,老百姓的预期开始在发生变化。这些迹象综合在一起,我的意见很明确,就是已经买房的朋友,你现在有好的回报你赶紧卖,如果你想投资的,那现在可以稍微等一等,看一看。

  我想强调的一点,2008年之后,2009年当时,客观来讲,中国房地产行业是比较运气的。正好西方出现了金融危机,我们当时为了要应对金融危机,出台了四万亿的一个刺激方案。其实它何止四万亿,四十万亿都不止,光银行的新增贷款,这五年时间就搞了四十多万个亿,还有大量的社会融资。整个我们的信贷、货币、财政赤字的刺激是高达八十多万个亿,这里面相当一部分是流进了房地产行业,所以刺激到房地产拼命地上涨。但是现在如果你还指望说,现在叫苦,让房地产信贷,让货币再宽松再来支持房价,说再继续猛冲,我想这才是真正的一个妄想。原因很简单,我们现在搞不下去了,整个经济体系的债务力、杠杆力已经太高,我们现在是要去杠杆化。

  其实这次李克强总理的政府工作报告讲得非常清楚,说今年的一个核心任务要守住,不发生系统性和区域性风险的底限,去杠杆化过程,绝大多数人包括企业也好,个人也好,都要为此要付出代价的。周期性的调整,它不可避免,但这对不同的企业和个人影响是不一样的。比如说其实刚需,对你没有太大影响。或者说你已经还清按揭贷款的人,对你也没有什么影响。有少部分的人,我相信是极少数的,就说他买了很多房,有很多贷款,他会出现负资产,他还不了银行的借款,或者还不了从其他亲友那儿借来的钱,有这种可能性。还必然会有一些房地产公司出问题,因为房地产公司扩张过度以后,他随着房价的下降,甚至他房子卖不出去。这些企业和个人,都要为此做好准备。

  其实从政府的层面来讲,从我们关心中国经济的层面来讲,我们希望是一个比较平稳的调整,因为这个调整是不以人的意志为转移的,我们必须要让他有一个平稳的着陆,或者平稳的一个过度。放长远看未来,随着中国经济增长,可能房地产价格还是会再上涨。但是我刚才已经强调,他是一个周期性的,全世界的房价都是周期性的。所以个人投资者也好,开发商也好,不要再存有这种不切实际的幻想,希望弄一个苦肉计,然后央行就再来发票子,国务院再来出刺激政策,永远把房价抬上去,我们现在没有能力抬,而且这不符合经济规律。

  我觉得大家讨论中国的房地产市场,不要纠缠于暴跌之类的。我相信真正懂这个行业的人,没有多少人希望它是暴跌。所以说暴跌是妄想,这种判断是没有太大意义。我要强调一点,我们确实有很多人认为房价会永远一直涨下去,我觉得这是一个妄想。香港牛魔王数理分析师

  在中国,房地产的很多观念概括起来有一个什么理论?叫中国逆外论,就是说中国的房地产商和其他国家的不一样,什么人多地少,什么我们在城镇化、在工业化,所以房价会永远涨下去。我想强调的是,房地产和任何其他的周期性行业一样,它一定是一个周期性的波动,你必须要承认这个基本的规律。全世界很多国家曾经都出现过本国逆外论,最典型的是日本。日本在1985年到1990年,当时的房价涨得不得了,日本那帮人都说我们的房价会永远涨上去。结果1990年崩溃以后,现在已经调整了二十几年,仍然没有回到当时的那个水平。美国又怎么样呢?美国的次贷危机我们知道,差不多前八年时间房价一直是上涨,很多美国人为什么那么热情地买房子,银行这些机构都愿意给房价贷款,就是因为他们相信房价会永远涨上去。结果2007年,跌下来以后,现在美国的房地产市场,在金融危机已经过去的七年以后,仍然还在艰难的调整。所以我觉得必须要面对现实,我们要总结这个市场的规律,你不要胡思乱想,好像认为以我的一个主观的愿望,我来帮它当作一个市场的规律,这一定会出现误导。

  只是有一些指标迹象表明拐点可能正在到来,房价仍然还在一个高位调整。比如说从成交量,包括我们从房地产现在销售的策略,包括从新房开盘的数量,从很多的指标来看,它开始有一个调整,但是这个调整平稳正好,不要一下子出现急剧的调整,这所有的金融体系也好,所有的开发商,甚至个人投资者,可能都受不了。平稳的软着陆是最符合整体中国经济的。

  很简单,你要是刚需,特别是你要结婚买房子,那么你随时可以买,现在买也没有问题……